新莊都更危老卡關原因解析

【記者林子薰專題報導】新北市政府近年全力推動「塭仔圳重劃區」開發案，遷移近四百公頃的鐵皮違章工廠，更預計打造為新北都會新核心。而發展較早的新莊舊市區如中正路沿線、新莊廟街等，正面臨嚴重的都市老化與公共安全隱憂。

房價低使建商不願進場

根據新北地政局民國一一三年統計，新莊區老屋共九萬六千四百零一棟，屬老屋密集重鎮，但都更推動速度緩慢。財訊雙週刊記者游筱燕表示，核心問題在於房價落差。相較於台北市一坪可賣一百五十萬至兩百萬，新莊舊市區房價約僅七十萬上下，吸引建商進場的誘因不足，建商更傾向將資源投入報酬率更高的地區。

游筱燕指出，都更推動熱度與房價呈正相關，新莊因地理位置需跨「兩座橋」才能到達台北市，必須穿過三重區，在建商眼中並非首選。

新莊危老與商圈困境

晶典設計室內裝修有限公司設計師簡慧玲表示，老屋最常見的問題是「漏水」，長期漏水會導致結構受損甚至鋼筋生鏽爆裂。她曾遇過天花板拆掉後只剩鋼筋，若不處理可能導致房屋坍塌。此外，違法裝修也是重大威脅舊公寓轉手後，樑柱可能被非法穿孔，或一樓店面為求開放空間而拆除承重牆，導致耐震力不足。

在廟街執業超過 30 年的豬血糕攤位老闆蔡小姐也直言：「老房子（屋齡）都快四、五十年啦！一定要都更啦，如果不做，只會越來越老舊，但是也沒有人來都更啊。」

新莊廟街蛋撻攤位老闆柯美惠同樣表示，新莊廟街蛋撻攤位老闆柯美惠同樣表示，商圈房子老舊，導致客源僅剩全盛時期的十分之一，強烈支持都更以重塑商圈形象。

產權複雜造成都更困境

「都市更新」通常需超過三百坪的基地門檻。新莊舊市區多為連棟透天或公寓，若樓下設有店面，都更難度將大幅提升。

簡慧玲解釋，店面價值難以透過「一坪換一坪」來判斷，地主與建商往往難以達成共識。游筱燕也補充，若產權極度複雜建商意願極低，通常需由政府發起「公辦都更」，運用公權力介入才有成功的機會。

對於老屋住戶而言，都更並非唯一選擇。簡慧玲表示，許多原住戶因都更時間長、土地持分減少，或因大樓公設比高導致分回空間縮水，往往更傾向投入一百五十萬至兩百萬的預算進行室內修繕與管線更換。

對此，政府亦有推行「老屋延壽」相關計畫，針對屋齡較高且短期內無都更可能的建築提供補助。該計畫包含外牆整修、結構補強、防水工程，或是針對高齡長者增設無障礙設施與電梯等，旨在提升老屋的耐用性與居住品質，緩解迫切的居住安全問題。

都更成效與遺留問題

以「永寧街都更案」為例，將二至五層的頹圮老屋重建為兩棟二十五層的綠建築大樓。透過自行退縮增加巷弄寬度，並沿街留設四公尺人行步道，有效改善原本居住環境狹隘、人車爭道的公安問題。

然而，都更完工後仍有遺留問題。游筱燕提到，重劃區與舊市區的發展差異可能擴大，新莊未來能否成為超過五十萬人的行政中心，取決於政府如何利用「老屋延壽」計畫、無障礙設施補助，以及更強勢的公辦都更手段，落實舊城區的居住安全與轉型。